关于加快解决企业用地“登记难”

　　问题实施方案

　　为彻底解决企业因用地、规划、竣工验收备案手续不全等原因，导致无法办理不动产登记问题，化解社会矛盾，维护社会和谐稳定。深入贯彻落实《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)、《内蒙古自治区自然资源厅关于加快推进全区企业用地不动产登记工作的指导意见》(内自然资字〔2022〕391号)、兴安盟行政公署办公室印发《关于加快解决企业用地“登记难”问题实施方案》(兴署办发〔2022〕68号)的通知精神，结合我旗实际，制定本方案。

　　一、总体要求

　　坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神，着力践行以人民为中心的发展思想，通过优化营商环境，加强部门协作，结合自治区开展的五大起底专项行动，提升服务企业质效，助力企业高质量发展，本着尊重历史和“缺什么补什么、谁审批谁负责”的原则，采取“以函代证”“证缴分离”“委托代办”“容缺受理”等措施，加快推进企业用地的不动产登记工作进度，力争在2023年底前，实现企业用地不动产登记发证“应办尽办”。

　　二、适用范围和条件

　　本方案适用于解决全旗国有建设用地上因用地、规划、竣工验收备案手续不全等原因，导致企业用地“登记难”的问题。上述用地办理不动产登记时，应同时满足以下条件：

　　（一）项目土地性质为国有建设用地；

　　（二）项目已建成，土地、房屋权属无争议；

　　（三）申请人在不动产登记前缴清土地出让金和相关费用；

　　（四）项目安全生产、环境污染、消防、建筑质量符合相关规定；

　　（五）法律法规规定的其他情形。

　　三、组织方式及流程

　　（一）组织方式

　　旗人民政府成立企业用地“登记难”专项推进工作组，办公室设在旗自然资源局，办公室主任由史连福同志兼任。遗留办公室由自然资源、住建、税务、财政、发改、工信、市场监管、法院、公安等有关部门组成，各职能部门要建立沟通协调机制，密切配合，妥善处理好企业用地及地上建筑物相关手续完善和不动产登记工作。

　　旗自然资源局负责核定土地出让收益，按照现状出具权属、规划、用地审查意见。

　　旗住建局负责依法依规出具竣工验收备案手续。

　　旗市场监督管理局负责核实企业营业状态，并提供企业联系人和联系方式。

　　旗公安局、法院负责对涉法涉诉项目进行判定，明确权利人并出具判定意见。

　　旗发改委、工信局负责项目的核准、立项、备案等前期手续。

　　税务、发改、财政等部门负责收取土地出让金、人防易地建设费、城市基础设施配套费等费用；

　　（二）总体流程

　　对符合适用范围和条件的企业用地项目，由属地(苏木乡镇、中心、园区管委会)进行摸底排查，建立问题台账报旗遗留办公室。遗留办公室根据建立的台账逐项目分析研判，梳理问题原因，分批次、分类型审核批转至涉及的各职能部门并行办理。各职能部门要加快补办手续，对短时间难以办理手续的项目，报经旗人民政府同意后，由职能部门按照“以函代证”方式出具核实意见。不动产登记机构可依据各职能部门出具的核实意见先行办理不动产登记(台账模板见附表)。

　　四、处置措施

　　（一）规划手续

　　因未通过建设工程规划核实等影响不动产登记的，按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记；对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合现行城市(镇)总体规划的前提下，报经旗人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。不符合城市(镇)总体规划，但不违反强制性内容的，报经旗人民政府同意后，自然资源主管部门出具规划核实意见。在符合规划、不改变用途的前提下，由自然资源主管部门出具规划审查意见，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

　　（二）用地手续

　　1.因土地供应影响不动产登记的，按照地方实际情况及项目建设时的政策规定补办供地手续，依据不同时期、不同类型，采取划拨、协议出让等方式办理。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经旗人民政府同意，直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。

　　2.已取得国有土地使用证，但建设单位改变用地性质的项目，建设单位依法依规缴纳土地出让收益和税费后，符合现行城市(镇)规划，或不符合城市(镇)总体规划，但不违反强制性内容，不影响其他居民生产生活的前提下，由自然资源主管部门办理规划用途变更和土地用途变更手续。

　　（三）竣工验收备案手续

　　未办理建筑工程施工许可证的已完工项目，建设工程技术资料基本齐全，未履行竣工验收程序，影响不动产登记的，建设单位应组织有资质的检测鉴定机构进行鉴定，经检测和鉴定结构安全，满足使用功能，符合法定条件的，鉴定合格后由负责项目监管的住建部门出具建设工程竣工验收备案手续。对于未进行消防验收(备案)的工程项目，属于新建项目的，按照《建设工程消防设计审 查验收管理暂行规定》(住房和城乡建设部令第51号)依法依规办理，属于遗留问题项目的，按照自治区住建厅等17个厅局《关于印发〈深入开展全区建设工程消防设计审查验收遗留项目问题集中整治专项行动方案的通知〉》(内建质〔2021〕155号)规定办理。

　　（四）相关费用办理

　　符合本方案范围和条件的企业，依法依规缴纳土地出让金、城市基础设施配套费等费用；针对列入自治区人防专项治理整改处置台账和专项治理审计台账的项目，人防易地建设费按照相应的整改原则和缴费标准执行。

　　（五）办理不动产登记

　　不动产登记机构依据企业申请登记提交的要件资料或各相关部门出具的核实意见、缴清费用等相关材料办理不动产登记。

　　五、相关问题解决处理意见

　　（一）关于房屋、土地信息不一致方面

　　1.不动产房屋、土地用途与原审批用途不一致的，依法办理土地用途变更手续，按企业取得土地时的市场评估价补缴土地出让金差价后，办理不动产登记。

　　2.因原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设影响不动产登记的，分散登记时已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途；因厂房、商业设施所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，核实权属关系变动清晰且无争议，同时公告无异议的，可由厂房、商业设施的现所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记；土地已登记，房屋未登记，且二者用途不一致的，依据自然资源主管部门的规划核实意见和住建部门的竣工验收备案手续或核实意见，办理不动产登记；房屋和土地有合法权属来源,跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记；有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。

　　（二）关于涉及抵押、查封等方面

　　因法院查封影响不动产登记的，国有建设用地使用权被查封或者预查封的，申请人与被查封人一致的，不影响办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，并在不动产登记薄注明查封状况。抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定，抵押财产转让的，抵押权不受影响；抵押人转移抵押财产的，应当及时通知抵押权人。

　　（三）关于申请主体不清或缺失方面

　　1.因企业灭失影响不动产登记的，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门作为申请主体办理；没有承继单位和上级主管部门的，由旗人民政府指定的机构或组织代为申请办理,不动产登记机构按申请内容公告无异议后，办理不动产登记。工业(仓储)、商业企业灭失的，未办理首次登记的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载；已办理首次登记，现权利人可单方申请办理转移登记。

　　2.对权利主体不清晰或登记申请主体与相关材料不相符的不动产，由事项发生时的企业主管部门权利主体认定；权利主体存在争议、纠纷的，由旗人民法院或仲裁机构裁决认定。

　　3.依法登记的企业出让用地发生转让的，转让方主体灭失且符合法律规定的，受让方可持转让方的原不动产权证书、转让合同、转让方灭失的工商登记信息、旗人民政府出具的核实意见、受让方的完税凭证及不动产权籍调查资料办理不动产转移登记。

　　（四）关于不动产分割方面

　　1.依法登记的企业用地，已分割转让但尚未申请登记，分割转让双方土地边界清楚，建筑物(构筑物)无产权纠纷，共用建筑、场地及公共设施、设备等已达成协议的，由自然资源部门、住建部门按现状出具审查意见，由申请人持相关材料，补缴相关税费，申请不动产登记。

　　2.国有建设用地使用权分割、合并转让应当遵循节约集约利用和高质量发展原则。分割、合并后地块应产权明晰、具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，应在分割、合并方案中明确有关权利义务，同时向自然资源部门报送用地规划设计方案。权利人申请对国有建设用地使用权分割、合并的，保持土地用途不变的情况下，按如下要求办理：

　　(1)一个项目分期供地的，属同一建设用地规划设计条件书或者建设用地规划设计条件书的规划条件一致的，在维持原规划条件和审批内容不变的前提下，可合并宗地；如果规划条件不一致的，可依据审批后的整体规划设计方案合并宗地。多次供地涉及终止期限不一致的，合宗时，以终止年限最早宗地的期限为土地使用权终止年限，权利人自愿放弃其它宗地剩余年限土地使用权，出让金不予返还，也可补缴一定年限的土地出让金后按较长年限宗地使用年限登记。

　　(2)工业用地已竣工投产，其配套建设的行政办公及生活服务等附属设施占用的建设用地不得与整宗地分割转让。

　　(3)国有建设用地使用权或在建工程所在的国有建设用地使用权分割的，须遵守原出让合同规划条件，向属地自然资源部门提交分割后的用地规划设计方案，自然资源部门根据原出让合同、分割后的用地规划设计方案出具的符合分割意见作为分割批准意见，可以分割。

　　(4)已按建设工程规划许可证建设完成的宗地，由企业提出宗地分割申请，分割界址清楚、用途明晰，互不影响的，由自然资源部门出具同意分割登记意见，登记机构按照意见办理分割登记。

　　(5)建设用地批准文件、国有土地使用权出让合同、划拨决定书等文书规定或约定不得分割、合并的，未经原批准部门同意不得分割、合并，相关规范性文件有明确限制分割、合并规定的，原则上不予分割、合并。

　　3.不涉及土地、房屋规划用途变更的房屋实体分割或合并，按以下要求办理：

　　(1)房屋申请办理分割或合并且不涉及改变房屋结构的，依据申请人提供的不动产权证书、权籍调查成果和不动产测绘报告，经自然资源部门审查出具审查意见后，不动产登记部门依据审查意见办理不动产登记。

　　(2)权利人因生产生活需要或因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书涉及对房屋结构改变的，需办理房屋实体分割、合并登记的，权利人在提交房屋改造的设计施工蓝图及有资质单位关于施工蓝图的审核意见，并依据相关法律、法规及部门规章办理施工许可及房屋竣工验收资料后办理房屋实体分割、合并登记。

　　(3)配套用房(包括工业项目配套建设的行政办公及生活服务设施、斜面结构屋、屋顶楼梯间及其他配套用房)与房屋主体结构为同一不动产单元或明确配套使用的，不得分割。

　　4.涉及抵押、查封、预告登记等限制权力情形的，需征得相关权利人同意方可分割、合并。

　　（五）关于司法或拍卖公司处置划拨土地上的企业用地方面

　　经司法或拍卖公司处置的国有划拨建设用地上企业用地，未办理国有建设用地使用权转移登记的，符合《划拨土地目录》的，可继续按划拨登记，不符合《划拨土地目录》的，由自然资源部门按照拍卖成交确认书时点的土地市场评估价核算土地出让收益依法办理协议出让，由竞买人缴清费用后申请办理不动产登记。

　　六、保障措施

　　（一）加强组织领导。企业用地“登记难”专项推进工作组要充分调动职能部门的积极性，明确责任主体，加快推动企业用地“登记难”问题的化解工作。

　　（二）压实工作责任。由旗政府牵头，严格落实职能部门、属地责任，进一步对企业用地“登记难”问题项目进行摸底排查，建立问题台账，梳理问题成因，细化推进方案，明确责任部门、解决途径和方法，边摸底边推进，及时组织并行办理，加快推进工作进程。

　　（三）做好宣传引导。旗遗留办公室要根据摸底排查情况，主动与企业沟通对接，了解相关需求及办理困难，提供咨询服务并做好告知记录，加大宣传力度，营造良好的社会氛围。国有土地上已经建设的非住宅类用地“登记难”问题可参照本实施方案执行。本实施方案自印发之日起施行，国家、自治区另有规定的，从其规定。

   附件1

        扎赉特旗企业用地“登记难”

               专项推进工作组

　　组  长：刘国民  旗人民政府党组成员、副旗长

　  副组长：苗玉宝  旗人民政府办公室党组成员、副主任

　　        史连福  旗自然资源局党组书记、局长

　　        张天晟  盟经济技术开发区扎赉特旗产业园管理办公室常务副主任

　  成  员：周国斌  旗发展和改革委员会党组书记、主任，粮食和物资储备局局长

　　        何  林  旗住房和城乡建设局党组书记、局长

　　        郭学军  旗财政局党组书记、局长

　　        李长申  旗工业和信息化局党组书记、局长，商务局局长

　　        董伟峰  旗市场监督管理局党组书记、局长

　        　侯永军  旗公安局党组成员、副局长

　　        杨俊峰  国家税务总局扎赉特旗税务局党委书记、 局长

　          商文义  旗人民法院党组副书记、副院长  

　　        张海玉  旗自然资源和林草水利综合行政执法大队队长

　　        王慧卿  旗自然资源局党组成员、不动产中心主任

　　        刘晓伟  音德尔镇党委副书记、镇长

　　        李广辉  巴彦高勒镇党委副书记、镇长

　　        吕云泽  新林镇党委副书记、镇长

　　        白学军  胡尔勒镇党委副书记、镇长

　　        唐子建  好力保镇党委副书记、镇长提名人选

　　        邓建民  图牧吉镇党委副书记、镇长

　　        倪朝络蒙  巴达尔胡镇党委副书记、镇长提名人选

　　        王初一  巴彦乌兰苏木党委副书记、苏木达提名人选

　       　 高永平  阿尔本格勒镇党委副书记、镇长

　　        胡溪源  努文木仁乡党委副书记、乡长

　　        高勇君  巴彦扎拉嘎乡党委副书记、乡长

　　        那  钦  宝力根花苏木党委副书记、苏木达

　          刘正树  阿拉达尔吐苏木党委副书记、苏木达

　          王玉平  旗种畜繁育中心主任

附件2

扎赉特旗企业用地台账模板

填表单位：                                                                                                            单位：公顷

   政策解读：扎赉特旗人民政府-图解：《关于加快解决企业用地“登记难” 问题实施方案》政策解读 (zltq.gov.cn)

   政策解读：扎赉特旗人民政府-文字+音频：《关于加快解决企业用地“登记难”问题实施方案.》政策解读 (zltq.gov.cn)